Eigentum ist in Niedersachsen noch gut finanzierbar
Die zentrale Botschaft der Studie: Der Kauf von Eigentumswohnungen ist zuletzt wieder leichter finanzierbar geworden. Allerdings zeigen sich wie zu erwarten deutliche regionale Unterschiede.
Hier ist die Immobilie besonders erschwinglich
Auch in Niedersachsen ergibt sich ein ambivalentes Bild. Während ländlich geprägte Regionen zu den erschwinglichsten Gegenden Deutschlands zählen, bleibt der Wohnungskauf in Ballungsräumen eine finanzielle Herausforderung.
Grundlage der Berechnungen ist ein Modellhaushalt. Für jede Region ermittelten die Autoren einen durchschnittlichen Kaufpreis für eine 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung. Dem stellten sie das verfügbare Nettoeinkommen der betrachteten Haushalte gegenüber, basierend auf Einkommensdaten der Bundesagentur für Arbeit. Als Maßstab für das Einkommen dient das Nettohaushaltseinkommen von Haushalten, die zur oberen Mitte gehören – sie verdienen mehr als 70 Prozent der Bevölkerung, zählen aber nicht zu den einkommensstärksten 30 Prozent.
Daraus ergibt sich, wie groß der Anteil des monatlichen Einkommens ist, der für die Finanzierung aufgewendet werden muss. Als kritisch gilt in der Immobilienbranche eine Belastung von mehr als 35 Prozent – dann gilt Wohneigentum als kaum noch bezahlbar.
Nur ein Landkreis erreicht die 35-Prozent-Marke
Diese Schwelle bildet auch die Grundlage des sogenannten Erschwinglichkeitsindex: Ein Wert von 100 entspricht einer Einkommensbelastung von 35 Prozent. Je höher der Indexwert liegt, desto geringer ist der Anteil des Einkommens, der für die Finanzierung benötigt wird.
In Niedersachsen erreicht etwa der Landkreis Northeim einen besonders hohen Wert. Mit einem Index von 255 zählt er zu den erschwinglichsten Landkreisen bundesweit. Ein hier lebendes Paar muss durchschnittlich rund 14 Prozent seines monatlichen Nettoeinkommens für eine Eigentumswohnung aufbringen. Die Finanzierung ist dabei auf eine Laufzeit von 30 Jahren ausgelegt.
Auch andere Landkreise schneiden gut ab: Goslar (Index 248, 14 Prozent), Holzminden (216, 16 Prozent), Hameln-Pyrmont (211, 17 Prozent), Wesermarsch (213, 16 Prozent) und Celle (201, 17 Prozent) liegen deutlich unter der 35-Prozent-Marke – so wie in fast alle niedersächsischen Landkreise und kreisfreien Städte.
Lediglich der Landkreis Rotenburg (Wümme) erreicht diese Schwelle. Mit einem Indexwert von 99 gilt der Wohnungskauf dort rechnerisch als kaum noch erschwinglich: Rund 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens müssen für die Finanzierung aufgebracht werden.
In Göttingen liegt der Wert bei 153, was 23 Prozent des Monatseinkommens für die Finanzierung entspricht. Die Region Hannover (139, 25 Prozent), Braunschweig (139, 25 Prozent) und Peine (147, 24 Prozent) liegen ebenfalls im Mittelfeld.
Im bundesweiten Vergleich schneidet Niedersachsen insgesamt gut ab und gehört zu den Ländern mit einer vergleichsweise hohen Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen. Besonders günstig ist die Lage im Saarland, gefolgt von Bremen. Auf Platz drei liegt Niedersachsen. Es folgen Thüringen und Rheinland-Pfalz. Am schlechtesten ist das Verhältnis in den Ländern Hamburg, Berlin und Brandenburg.
Deutschlandweit zeigt sich eine leichte Entspannung: Im Oktober mussten Haushalte im Durchschnitt 29 Prozent ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung einsetzen. Zwei Jahre zuvor lag dieser Wert noch bei rund 32 Prozent. Im langfristigen Vergleich bleibt die Belastung jedoch hoch. Im Jahr 2015 waren im Schnitt lediglich 17 Prozent des Einkommens notwendig.
Die Autoren der Studie führen die jüngste Entspannung vor allem auf gesunkene Finanzierungskosten, stagnierende oder leicht rückläufige Kaufpreise sowie steigende Einkommen zurück.